みなさま こんにちは。注文住宅事業部の西川です。どうぞよろしくお願いします。
今回は、住宅ローンの変動金利選択時の注意点について書かせて頂きます。
住宅ローンを組むときはときは大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の２種類の金利から選んで住宅ローンを借りることになります。
その中の、変動金利の返済方法として、元利均等返済と元金均等返済があります。
この変動金利には、急激な金利の上昇によって月々の返済額が一気に増えてしまわないように、２つのルールがあります。
それが「1.25倍ルールと「5年ルール」です。
「1.25倍ルール」とは、金利が急激に上昇した場合でも、ローン支払い額はそれまでの支払額の1.25倍を上限として、それ以上の支払額にはならないというルールです。
「５年ルール」とは、住宅ローンの金利は半年に１度変更され、その時の金利が適用されます。変動金利なので半年ごとに返済額が変わるのか、というとそうではなく、5年間は返済額は変わらない、というものです。
この1.25倍ルールは5年ルールと呼ばれるものとセットで利用されます。
このセットとはどういうものかと言いますと、
・金利は半年（４月10月など）に1度見直し、その時点の金利を適用する。
・実際の支払額は5年に1度見直しをする。
・5年経過後に、今までの返済金額の1.25倍以上に計算上なったとしても、1.25倍を支払いの上限にする。
また、5年間は支払金額が変わりませんが、実際、金利は変わっている場合があります。そして支払額は変わらなくても、支払額の中の元本返済分と利息支払い分の内訳は半年ごとに変わっています。
たとえば、現在の返済額が毎月10万円だった場合、いくら金利が上がろうが次の5年間は12万5千円までしかあがらないということです。
ただし、1.25倍を超える金利については０になるわけではなく、次の５年間に先送りされることになります。
確認ですが、「元利金等返済」とは、毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から完済までの間、均等となる利息の算出方式です。
毎回の返済額が一定なので、無理なく返済が出来るのが特徴です。
その代わり最初のうちは返済額の利息の割合が高く、結果的に元金の減りが遅くなり、完済までの期間も長くなるため、元金均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額）が増えることになります。
「元金均等返済」とは、毎回の返済額＝元金を均等割にした額＋利息 となる利息の算出方式です。
最初のうちは利息の占める割合が高く、返済額は多いですが、元金の減りに比例して利息分が減るので、返済総額がどんどん減少していくのが特徴です。
元金が均等に減っていくので、元利均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額）が安いという結果になります。
金利が低金利の場合、総返済額の差は少なくなります。
変動金利の場合、金利が上昇すれば当然「返済額も増える」となるのですが、元利金等返済と元金均等返済とでは大きな違いがあります。
急激に金利が上昇した場合には、「未払利息」なるものが発生します。
こちらは翌月以降に繰り越され、未払い状況が続くと最終支払い時に返済しなければなりません。
また利息の上昇により、元金の返済が滞った場合も最終支払い時に返済が必要となる為、注意が必要です。
また元金均等返済の場合、元金部分は借入額を返済回数で割った金額で一定となり、利息部分は毎月の借入残高に対して、その時点での金利による利息計算となります。
元金均等返済には、金利が大きく上昇して利息分が大きくなったとしても、元利均等返済のように返済額５年間一定や返済額上限1.25倍といったルールがありませんので、選択時は注意が必要です。
住宅ローン選びは、慎重に考えたいものですね。
ご不明な点や気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。
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